«Invertir en inmuebles es una decisión importante. Elegir la estructura adecuada para hacerlo puede marcar la diferencia en la rentabilidad, la gestión y el crecimiento del patrimonio.»

 

A medida que una cartera inmobiliaria crece, es habitual que surjan dudas sobre cuál es la mejor forma de gestionarla. ¿Conviene seguir invirtiendo como particular o ha llegado el momento de crear una sociedad? ¿Todas las sociedades de inversión inmobiliaria funcionan igual? ¿Qué ventajas ofrecen y cuándo merece realmente la pena dar ese paso?

La respuesta no depende únicamente del número de inmuebles o del importe de la inversión. Aspectos como los objetivos patrimoniales, la estrategia de crecimiento, la gestión de los activos o la fiscalidad pueden hacer que una estructura resulte mucho más adecuada que otra.

Cada vez son más los inversores que utilizan sociedades de inversión inmobiliaria para organizar su patrimonio, planificar nuevas adquisiciones y gestionar sus activos de una forma más eficiente.

En este artículo descubrirás qué es una sociedad de inversión inmobiliaria, qué tipos existen, cómo funcionan y en qué casos pueden ser una opción interesante para canalizar una inversión.

 

¿Qué es una sociedad de inversión inmobiliaria?

Una sociedad de inversión inmobiliaria es una entidad constituida con el objetivo de adquirir, gestionar y obtener rentabilidad de activos inmobiliarios. Estos activos pueden incluir viviendas, oficinas, locales comerciales, naves industriales u otros inmuebles de naturaleza urbana destinados a generar ingresos mediante el alquiler, la compraventa o la revalorización del patrimonio.

A diferencia de la inversión realizada por una persona física, este modelo permite canalizar la actividad inmobiliaria a través de una sociedad, que será la titular de los inmuebles y la responsable de su gestión. De este modo, las operaciones de compra, explotación y, en su caso, venta de los activos se realizan desde la propia entidad.

El objetivo principal de una sociedad de inversión inmobiliaria no es únicamente poseer inmuebles, sino gestionar ese patrimonio de forma organizada para obtener una rentabilidad a largo plazo y facilitar el desarrollo de una estrategia de inversión adaptada a las necesidades de sus socios o inversores.

 

¿Qué tipos de sociedades de inversión inmobiliaria existen?

Aunque suele hablarse de sociedad de inversión inmobiliaria como si se tratara de una única figura jurídica, lo cierto es que existen diferentes modelos para invertir en el mercado inmobiliario. La elección de uno u otro dependerá del volumen de la inversión, de los objetivos del inversor y de la forma en la que se quiera gestionar el patrimonio. Entre los principales tipos de sociedades destacan los siguientes:

• Sociedades de inversión inmobiliaria no cotizadas

Son las más habituales entre particulares, familias y empresas que desean canalizar sus inversiones inmobiliarias a través de una sociedad sin acceder a los mercados financieros.

Este tipo de sociedades pueden destinarse a la adquisición y gestión de viviendas, oficinas, locales comerciales u otros inmuebles de naturaleza urbana, permitiendo centralizar la administración del patrimonio y desarrollar una estrategia de inversión a largo plazo.

• Sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria (SOCIMI)

Las SOCIMI son sociedades de inversión inmobiliaria que cotizan en bolsa y están sujetas a una regulación específica.

Su finalidad principal es invertir en activos inmobiliarios destinados al alquiler y facilitar que cualquier inversor pueda participar en el mercado inmobiliario mediante la compra de acciones. Debido a sus características particulares, estas sociedades están sometidas a requisitos específicos y a la supervisión de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV).

Más adelante veremos en qué se diferencian de otras sociedades de inversión inmobiliaria y cuáles son sus principales particularidades.

• Fondos de inversión inmobiliaria

Otra alternativa son los fondos de inversión inmobiliaria, que forman parte de las instituciones de inversión colectiva.

En este caso, el inversor no adquiere directamente los inmuebles ni participa en la gestión de una sociedad, sino que invierte en un fondo administrado por profesionales, que será el encargado de gestionar los activos inmobiliarios conforme a la política de inversión establecida.

 

¿Cómo funciona una sociedad de inversión inmobiliaria?

Una vez constituida, la sociedad de inversión inmobiliaria actúa como cualquier otra sociedad mercantil con personalidad jurídica propia. Es la entidad quien realiza las operaciones relacionadas con el patrimonio inmobiliario, asume los derechos y obligaciones derivados de su actividad y administra los inmuebles de acuerdo con la estrategia definida por sus socios.

Los ingresos obtenidos por la explotación de los activos, ya sea mediante el arrendamiento, la compraventa o cualquier otra operación vinculada a su actividad, pasan a formar parte del patrimonio de la sociedad. A partir de ese momento, podrán destinarse a financiar nuevas inversiones, cubrir gastos de funcionamiento o distribuirse entre los socios conforme a los acuerdos adoptados.

Para desarrollar su actividad, la sociedad debe constituirse mediante escritura pública e inscribirse en el Registro Mercantil, adquiriendo así personalidad jurídica propia. Desde ese momento también deberá cumplir las obligaciones contables, mercantiles y fiscales que correspondan según la normativa aplicable.

La gestión diaria puede ser realizada por los propios socios o delegarse en profesionales especializados, dependiendo del volumen del patrimonio inmobiliario y de la complejidad de la inversión.

 

Fiscalidad de una sociedad de inversión inmobiliaria

Uno de los aspectos que más influye a la hora de crear una sociedad de inversión inmobiliaria es su fiscalidad. Sin embargo, no todas las sociedades tributan del mismo modo, ya que el régimen aplicable dependerá del tipo de entidad constituida y de la normativa que le resulte de aplicación.

Con carácter general, una sociedad de inversión inmobiliaria constituida como una sociedad mercantil ordinaria tributa a través del Impuesto sobre Sociedades, aplicándose el tipo general del 25 % sobre los beneficios obtenidos, salvo que pueda acogerse a algún régimen específico previsto por la normativa.

No obstante, determinadas sociedades, como las SOCIMI, cuentan con un régimen fiscal especial. Entre otras particularidades, pueden tributar al 0 % en el Impuesto sobre Sociedades, siempre que cumplan los requisitos establecidos por la legislación, relacionados con la composición de sus activos, su actividad principal, la distribución de dividendos y el resto de obligaciones previstas para este tipo de entidades.

Por este motivo, antes de constituir una sociedad de inversión inmobiliaria conviene analizar no solo la fiscalidad aplicable, sino también si la estructura elegida responde realmente a los objetivos patrimoniales, financieros y de inversión del proyecto.

 

¿En qué se diferencia una sociedad de inversión inmobiliaria de una SOCIMI y de un fondo de inversión inmobiliaria?

Aunque estos tres vehículos permiten invertir en el mercado inmobiliario, su funcionamiento, regulación y finalidad son diferentes. Conocer sus principales características resulta fundamental para elegir la estructura más adecuada en función del patrimonio, los objetivos de inversión y el perfil del inversor.

 

Característica	Sociedad de inversión inmobiliaria	SOCIMI	Fondo de inversión inmobiliaria
Personalidad jurídica	Sí	Sí	No. El patrimonio pertenece al fondo y es gestionado por una sociedad gestora.
Cotiza en bolsa	No, salvo que se trate de una SOCIMI	Sí	No
Supervisión	Registro Mercantil y Administración Tributaria	Registro Mercantil y Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV)	CNMV
Inversión	Directamente en activos inmobiliarios	Principalmente en inmuebles destinados al alquiler	A través de una cartera de activos inmobiliarios gestionada por profesionales
Tributación	Generalmente, 25 % en el Impuesto sobre Sociedades	0 % en el Impuesto sobre Sociedades, si cumple los requisitos legales	El fondo no tributa como una sociedad; la fiscalidad recae principalmente sobre el partícipe cuando obtiene rendimientos
Distribución de beneficios	Según lo establecido por los socios y la normativa mercantil	Obligación de repartir un porcentaje mínimo de los beneficios en forma de dividendos, conforme a la Ley de SOCIMI	Los beneficios se reflejan en el valor de las participaciones o mediante reembolsos, según el funcionamiento del fondo

 

Un aspecto clave de las SOCIMI

Además de contar con un régimen fiscal específico, las SOCIMI están sujetas a una serie de obligaciones que no afectan a una sociedad de inversión inmobiliaria ordinaria.

Entre las más relevantes destaca la obligación de distribuir una parte importante de sus beneficios entre los accionistas en forma de dividendos. En concreto, la Ley 11/2009, por la que se regulan las SOCIMI, establece que deben repartir, como mínimo:

• El 80 % de los beneficios obtenidos por el arrendamiento de inmuebles.
• El 50 % de los beneficios obtenidos por la transmisión de inmuebles o participaciones, salvo que esos beneficios se reinviertan en los plazos y condiciones previstos por la Ley 11/2009.
• El 100 % de los dividendos percibidos de otras SOCIMI o entidades equivalentes.

Estas obligaciones reflejan que las SOCIMI están diseñadas para ofrecer rentabilidad periódica a sus accionistas y explican, en parte, por qué disfrutan de un régimen fiscal diferente al de otras sociedades de inversión inmobiliaria.

 

Entonces… ¿cuál elegir?

No existe una alternativa mejor que otra. Una sociedad de inversión inmobiliaria no cotizada suele ser la opción más utilizada cuando uno o varios socios desean gestionar directamente su cartera de inmuebles.

Las SOCIMI están orientadas a inversiones de mayor dimensión y cuentan con una regulación específica que exige, entre otros requisitos, cotizar en un mercado regulado o en un sistema multilateral de negociación y cumplir determinadas obligaciones relativas a sus activos y al reparto de dividendos.

Por su parte, los fondos de inversión inmobiliaria permiten invertir en el mercado inmobiliario sin necesidad de gestionar directamente los inmuebles, ya que la selección y administración de los activos corresponde a una entidad gestora especializada.

 

Ventajas e inconvenientes de una sociedad de inversión inmobiliaria

Constituir una sociedad de inversión inmobiliaria puede ofrecer importantes ventajas desde el punto de vista patrimonial, financiero y organizativo. Sin embargo, también implica asumir una serie de obligaciones y costes que conviene valorar antes de dar el paso.

Principales ventajas

Entre los beneficios más destacados se encuentran:

• Facilita la gestión del patrimonio inmobiliario, al centralizar todos los activos bajo una misma estructura jurídica.
• Permite planificar el crecimiento de la cartera inmobiliaria, favoreciendo la reinversión de los beneficios obtenidos.
• Ofrece una mayor separación entre el patrimonio personal y el empresarial, lo que puede aportar una mejor organización y gestión del riesgo.
• Puede resultar más eficiente desde el punto de vista fiscal en determinados supuestos, siempre que la estructura elegida responda a los objetivos de la inversión y a la normativa aplicable.
• Facilita la incorporación de nuevos socios o inversores, al canalizar la participación a través de la propia sociedad.

Principales inconvenientes

Antes de constituir una sociedad también conviene tener presentes algunas limitaciones:

• Supone mayores obligaciones contables, fiscales y mercantiles que una inversión realizada como persona física.
• Implica costes de constitución, administración y mantenimiento, como la llevanza de la contabilidad, la presentación de impuestos o el depósito de cuentas anuales.
• La gestión administrativa es más compleja, especialmente cuando aumenta el número de inmuebles o de socios.
• No siempre ofrece un ahorro fiscal, ya que la conveniencia de invertir a través de una sociedad dependerá del volumen del patrimonio, de los ingresos obtenidos y de la estrategia de inversión.

 

¿Cuándo puede interesar crear una sociedad de inversión inmobiliaria?

No existe un número mínimo de inmuebles ni un volumen de inversión a partir del cual sea obligatorio crear una sociedad de inversión inmobiliaria. La decisión dependerá de la estrategia del inversor, del patrimonio que quiera gestionar y de los objetivos que persiga a medio y largo plazo.

En términos generales, constituir una sociedad puede resultar interesante en situaciones como las siguientes:

• Cuando se pretende construir una cartera inmobiliaria a largo plazo, incorporando nuevos activos de forma progresiva.
• Cuando se desea reinvertir los beneficios obtenidos por el alquiler o la venta de inmuebles para seguir ampliando el patrimonio.
• Cuando participan varios socios o inversores, ya que una sociedad facilita la organización de la propiedad y la toma de decisiones.
• Cuando la gestión de los activos inmobiliarios adquiere una cierta complejidad, tanto por el número de inmuebles como por el volumen de operaciones realizadas.
• Cuando se busca separar el patrimonio personal del patrimonio destinado a la inversión, mejorando la organización y la planificación empresarial.

Por el contrario, constituir una sociedad puede no resultar la opción más adecuada cuando se trata de una inversión puntual o de un patrimonio reducido cuya gestión puede realizarse de forma más sencilla como persona física.

 

Errores frecuentes al crear una sociedad de inversión inmobiliaria

Constituir una sociedad de inversión inmobiliaria puede ser una excelente decisión cuando responde a una estrategia bien planificada. Sin embargo, también es habitual cometer determinados errores que pueden reducir su rentabilidad o generar costes y obligaciones innecesarias. Estos son algunos de los más frecuentes:

• Crear la sociedad pensando únicamente en ahorrar impuestos

Uno de los errores más habituales es constituir una sociedad con el único objetivo de pagar menos impuestos.

Aunque determinadas estructuras pueden ofrecer ventajas fiscales, la tributación no debería ser el único criterio para tomar esta decisión. También es necesario valorar los costes de mantenimiento, las obligaciones legales y la estrategia patrimonial a largo plazo.

 

• Elegir una estructura societaria que no se adapta a la inversión

No todas las sociedades de inversión inmobiliaria responden a las mismas necesidades.

Una sociedad mercantil ordinaria, una SOCIMI o un fondo de inversión inmobiliaria presentan características muy diferentes. Elegir una estructura inadecuada puede limitar la rentabilidad de la inversión o generar obligaciones que no aporten un beneficio real.

 

• No tener en cuenta los costes de gestión

Además del capital necesario para adquirir los inmuebles, una sociedad debe asumir gastos de constitución, asesoramiento, contabilidad, presentación de impuestos, depósito de cuentas anuales y otras obligaciones administrativas.

No valorar estos costes desde el principio puede afectar a la rentabilidad esperada de la inversión.

 

• No planificar el crecimiento del patrimonio

Constituir una sociedad sin una estrategia clara sobre cómo se ampliará la cartera inmobiliaria o cómo se gestionarán los beneficios puede hacer que la estructura pierda parte de su utilidad.

Antes de crear una sociedad conviene definir aspectos como la política de reinversión, la incorporación de nuevos socios o las futuras necesidades de financiación.

 

Preguntas frecuentes sobre las sociedades de inversión inmobiliaria

Constituir una sociedad de inversión inmobiliaria plantea numerosas dudas relacionadas con su funcionamiento, sus requisitos y su gestión. Estas son algunas de las preguntas más habituales.

• ¿Puede una sociedad de inversión inmobiliaria solicitar financiación para comprar inmuebles?

Sí. Al igual que cualquier otra empresa, una sociedad de inversión inmobiliaria puede solicitar financiación para adquirir nuevos activos inmobiliarios. La concesión del préstamo dependerá de factores como la solvencia de la sociedad, la viabilidad del proyecto, la capacidad de generar ingresos y las garantías aportadas.

En muchos casos, financiar parte de la inversión permite preservar la liquidez de la sociedad y planificar el crecimiento de la cartera inmobiliaria de forma progresiva.

 

• ¿Es posible transformar una sociedad limitada en una SOCIMI?

Sí, aunque no basta con cambiar la denominación de la sociedad.

Para convertirse en una SOCIMI, la entidad debe cumplir todos los requisitos establecidos en la Ley 11/2009, entre ellos los relativos a la composición de sus activos, la actividad desarrollada, la política de reparto de dividendos y la admisión a cotización en un mercado regulado o en un sistema multilateral de negociación.

Antes de iniciar este proceso es recomendable analizar si esta figura resulta realmente adecuada para la estrategia de inversión y el volumen del patrimonio gestionado.

 

• ¿Qué capital mínimo se necesita para crear una sociedad de inversión inmobiliaria?

Dependerá del tipo de sociedad que se constituya.

Si la inversión se canaliza a través de una Sociedad Limitada, el capital social mínimo es de 1 euro, conforme a la Ley 18/2022, de Creación y Crecimiento de Empresas.

No obstante, aunque legalmente pueda constituirse con esa cantidad, en la práctica es recomendable que la sociedad disponga de un capital suficiente para afrontar los gastos iniciales y desarrollar su actividad con solvencia.

 

• ¿Puede una sociedad de inversión inmobiliaria tener un único socio?

Sí. La legislación española permite constituir una sociedad limitada unipersonal, por lo que una única persona puede ser titular del 100 % de las participaciones sociales.

Esta opción resulta habitual cuando un inversor desea canalizar la gestión de su patrimonio inmobiliario a través de una sociedad sin necesidad de incorporar otros socios.

 

• ¿Es obligatorio alquilar los inmuebles de una sociedad de inversión inmobiliaria?

No necesariamente. Una sociedad de inversión inmobiliaria puede desarrollar distintas estrategias, como el alquiler, la compraventa de inmuebles o la combinación de ambas, siempre que su objeto social lo permita.

Ahora bien, determinadas figuras, como las SOCIMI, sí están sujetas a requisitos específicos sobre el destino de sus activos y su actividad principal, por lo que no todas las sociedades funcionan bajo las mismas condiciones.

 

• ¿Qué gastos tiene mantener una sociedad de inversión inmobiliaria?

Además de la inversión necesaria para adquirir los inmuebles, mantener una sociedad implica asumir una serie de gastos periódicos.

Entre los más habituales se encuentran los costes de asesoramiento contable y fiscal, la llevanza de la contabilidad, la presentación de impuestos, la legalización de libros, el depósito de las cuentas anuales en el Registro Mercantil y, en su caso, los gastos derivados de auditorías, financiación o administración de los activos.

Por este motivo, antes de constituir una sociedad conviene valorar si las ventajas que puede ofrecer compensan los costes de mantenimiento y las obligaciones legales que conlleva.

• ¿Qué impuestos debe pagar una sociedad de inversión inmobiliaria además del Impuesto sobre Sociedades?

Además del Impuesto sobre Sociedades, una sociedad de inversión inmobiliaria puede estar sujeta a otros tributos en función de la actividad que desarrolle y de las operaciones que realice. Entre los más habituales se encuentran:

• IVA, cuando las operaciones realizadas estén sujetas a este impuesto, como determinados arrendamientos o transmisiones de inmuebles.
• Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), que deberá abonarse por cada inmueble del que la sociedad sea titular.
• Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) o IVA y Actos Jurídicos Documentados (AJD), según el tipo de inmueble adquirido y las características de la operación.
• Plusvalía municipal (IIVTNU), cuando se produzca la transmisión de determinados inmuebles urbanos y concurran los requisitos establecidos por la normativa.

 

La importancia del asesoramiento profesional al crear una sociedad de inversión inmobiliaria

Antes de constituir una sociedad de inversión inmobiliaria conviene realizar un análisis previo que permita valorar si esta figura es realmente la más adecuada o si existe otra alternativa que se adapte mejor a las necesidades del proyecto.

En Gestae ayudamos a empresas e inversores a analizar la viabilidad de sus proyectos, elegir la estructura societaria más adecuada y planificar sus inversiones desde una perspectiva financiera, fiscal y estratégica. 

Si estás valorando invertir en inmuebles a través de una sociedad, contáctanos y nuestro equipo te asesorará para que tomes la decisión con la máxima seguridad y con una visión a largo plazo.

 

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Sociedad de inversión inmobiliaria. Qué es, tipos y ventajas

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Descubre qué es una sociedad de inversión inmobiliaria, qué tipos existen, cómo tributan y cuándo puede interesar crear una para gestionar tu patrimonio inmobiliario.