Tener la casa de tus sueños puede provocar en alguna ocasión más de un quebradero de cabeza. Pocos son los mortales que disponen del capital necesario para abonar el coste de la vivienda en el momento de la compra. Por ello, las hipotecas se convierten en la opción más viable para ello. Hipoteca variable o fija, esas son las primeras dudas que pueden surgir a la hora de solicitarla. La entidad bancaria y las condiciones de la misma también. No obstante, las preguntas no cesan una vez formalizado. Es recomendable o no amortizar una parte del capital. Amortizar la hipoteca, ¿cómo y cuándo hacerlo?
Amortizar la hipoteca, ¿cómo y cuándo hacerlo?
Para obtener el préstamo, ya sea con una hipoteca variable o fija, se pone una vivienda, generalmente la vivienda habitual, como garantía. Con el dinero del banco, se procede a la adquisición del nuevo hogar, por lo que se comienza con los pagos mensuales de la hipoteca para devolver el capital prestado. Esta cuota está compuesta por una fracción del dinero recibido más los intereses.
Para calcular dicha cuota, habitualmente se usa el sistema francés, “en el que la proporción de los intereses es alta al principio y disminuye paulatinamente a lo largo del préstamo, hasta ser casi nula al final”
Esto es fundamental a la hora de decidir adelantar o no el pago del capital. Ya que, dependiendo en el tramo de cuotas que nos encontremos, será más conveniente o no hacerlo. A la hora de lanzarse a amortizar la hipoteca de forma parcial, un primer criterio a considerar es que adelantar el pago de la deuda en los primeros años de la hipoteca es mejor que en los últimos, puesto que es al inicio de esta relación con la entidad bancaria cuando se está pagando más intereses que en la recta final.
Previsiones del tipo de interés
Sin embargo, el tiempo transcurrido desde la formalización del préstamo no es el único criterio a tener en cuenta. En el caso de las hipotecas variables se debe tener en cuenta las previsiones sobre la evolución del tipo de interés. Este está formado por un índice de referencia, ejemplo de ello es el euríbor, que con el tiempo puede subir o bajar más un diferencial. Por lo que habrá que tenerlo en cuenta a la hora de sacar los números y calcular la rentabilidad de adelantar capital o no.
¿Tiempo o cuota?
Disminuir cuota o plazo también suele ser una de las preguntas a resolver. Según los expertos, por lo general la mejor opción es acortar el plazo de la hipoteca, ya que de esta forma se ahorran más intereses que si lo que se reduce es la cuota mensual.
Otro dato a tener en cuenta a la hora de saber qué hacer con ese excedente de capital que se tiene es la posibilidad de invertirlo en algún fondo o producto financiero con el que obtener rentabilidad. Si este tipo de productos llegan a ofrecer más rentabilidad que el ahorro que supone la amortización de la hipoteca, el usuario debe planteárselo seriamente, ya que el beneficio obtenido con la inversión es mayor que el ahorro con la amortización.
A todo esto, el usuario que se plantee amortizar la hipoteca deberá calcular los costes de la misma, puesto que las entidades bancarias cobran comisiones por cada vez que se realice una amortización de capital de la hipoteca de aquellas firmadas antes de 2007. No obstante, con la ley Bersani, decreto nº 7/2007, convertido en ley nº 40/2007, la amortización anticipada del préstamo no conlleva ninguna penalización.
Amortización anticipada total del préstamo
Si por cualquier circunstancia se quiere amortizar de forma total la hipoteca, también se puede realizar. Para ello, se deberá solicitar a la entidad bancaria, a través de una carta certificada con acuse de recibo, el cálculo de la cantidad exacta a pagar. El formulario de solicitud suele estar disponible en el banco y debe devolverse con una copia del DNI, así como una del código fiscal. Aproximadamente en un plazo de treinta días, y tras comprobar todo lo necesario, el banco emite un documento en el que se reflejan las cantidades para la cancelación de la hipoteca y los trámites a efectuar para la misma.